So stellen Immobilienverwaltungen auf Elektromobilität um

Ihre Ladeinfrastruktur – Schritt für Schritt
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Dreh- und Angelpunkt der Elektromobilität ist die Ladestation zu Hause, etwa in der Tiefgarage eines Mehrfamilienhauses. Aber was zeichnet eine optimale Ladeinfrastruktur aus? Und was müssen Sie als Immobilienverwalter oder Stockwerkeigentümer dabei aus rechtlicher und technischer Sicht beachten?

Antworten auf Ihre Fragen zur Elektromobilität

Die Elektromobilität ist auf dem Vormarsch. Sind Sie bereit dafür? Erfahren Sie, was Sie brauchen, um Ihre Immobilie für das Laden von E-Autos aufzurüsten. Damit Sie gleich an der richtigen Stelle im Text weiterlesen, klicken Sie hier das passende Thema an.  
 

1. Wie installieren Stockwerkeigentümer eine Wallbox? 

2. Kostenloser E-Guide herunterladen

3. Was sind die gesetzlichen Grundlagen für StWEG? 

4. Wie planen Sie eine Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern? 

5. Was tun, wenn Ihr Mieter eine Ladestation wünscht? 

Als Stockwerkeigentümer eine Wallbox installieren

Wenn Sie im Stockwerkeigentum eine Ladestation für Ihr Elektroauto installieren möchten, führt der Weg immer über die Eigentümerversammlung. Doch wie vorgehen? Beachten Sie diese drei Punkte:

Wollen Sie eine Einzellösung? 

Streben Sie eine Einzellösung an für Ihr E-Auto? Oder möchten Sie die anderen Eigentümer für Ihr Vorhaben begeistern? Den Einzelanschluss bezahlen Sie selbst (Art. 712h, Abs. 3 ZGB). Auf jeden Fall muss der Strombezug klar geregelt sein, denn mit einem Einzelanschluss beziehen Sie als Stockwerkeigentümer Allgemeinstrom. Vielleicht können Sie sich mit den anderen Wohnungseigentümern auf einen Pauschalpreis für den bezogenen Strom einigen. Auch möglich ist der Einbau eines Zählers oder gar der Anschluss der Ladestation an Ihre Stromleitung.

Ist ein Ausbau möglich?

Wollen sich die Miteigentümer die Option eines Ausbaus sichern, braucht es eine «smarte» Infrastruktur fürs Laden. In der Einstellhalle wird eine Grundinstallation montiert. Die anderen Stockwerkeigentümer können ihre Wallbox danach anschliessen. Wenn die Miteigentümer diese Grundinstallation nicht mittragen wollen, bezahlen Sie sowohl den Grundausbau als auch den Endausbau, also die konkrete Ladestation auf Ihrem Parkplatz. Halten Sie die Kostenbeteiligung bei einem späteren Ausbauschritt schriftlich fest.

Wer behält die Gesamthoheit?

Klären Sie ab: Will die Eigentümergemeinschaft die Hoheit über die gesamte Ladeinfrastruktur oder bloss über die Grundinstallation? Möglich ist auch der andere Fall: Die Eigentümerversammlung behält die Hoheit über den Grundausbau, über den Endausbau entscheiden die einzelnen Stockwerkeigentümer. 

Entscheidend für den Erfolg eines solchen Projekts im Stockwerkeigentum ist Transparenz: Eine Begehung vor Ort mit den entsprechenden Experten ist für Sie aufschlussreich betreffend technische Machbarkeit, konkretes Vorgehen und späteren Betrieb. Je besser der Vorstoss vorbereitet ist, umso grösser die Erfolgschancen.  

Entscheidungsweg zur Ladestation

Entscheidungsweg zur Ladestation

Erfahren Sie im E-Mobilität-Guide was Sie als Verwaltung wissen müssen.

  1. Das Bedürfnis für Ladestationen – wie Sie mit einer Anfrage umgehen.
  2. Die Rahmenbedingungen erklärt – welcher Weg für Sie der sinnvollste ist.
  3. Ladestation auswählen – wie Sie sich für die richtige Hardware entscheiden.
  4. Lastmanagement sicherstellen – wie Sie die Stromversorgung sicherstellen.
  5. Abrechnungslösung einsetzen – wie Sie die Nutzer und die Stromkosten verwalten.

Was sagt das Gesetz bezüglich Ladestationen im Stockwerkeigentum?

Rechtlich gesehen ist der Begriff «Sonderrecht» wichtig: Ist der mögliche Stellplatz zum Beispiel nur durch eine Bodenmarkierung in der Tiefgarage ausgewiesen, so ist er nicht sonderrechtsfähig. Der Elektroauto-Fahrer braucht dann das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft.

«Notwendige Massnahme» – Stromerschliessung der Garage

Wenn Sie sich auf Artikel 647c (ZGB) stützen wollen, plädieren Sie auf eine sogenannte «notwendige Massnahme». Sie betonen damit die wachsende Bedeutung von Elektrofahrzeugen und dass die Erschliessung von Garagenplätzen mit Strom eine zukunftsgerichtete Investition ist, von der alle Wohnungseigentümer profitieren. Eine «notwendige Massnahme» benötigt einen Mehrheitsentscheid der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

«Nützliche Massnahme» – Verbesserung der Gebrauchstauglichkeit

Wenn Sie sich auf Artikel 647d (ZGB) stützen wollen, plädieren Sie auf eine sogenannte «nützliche Massnahme». Sie benötigen hier einen Mehrheitsentscheid der Stockwerkeigentümer, die zugleich auch die Mehrheit des Werts der Sache auf sich vereinigen (Wertquote). Sie stützen sich dabei auf den Bundesgerichtsentscheid 5C.110/2001. Übrigens: Auch eine bauliche Änderung, die nur im Interesse eines einzelnen Stockwerkeigentümers ist, kann «nützlich» sein im obigen Sinne.

Haben Sie Fragen zu unseren E-Mobilitätslösungen?

Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern

In zehn Jahren fahren viel mehr Mieter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ein Elektroauto. Planen Sie jetzt für später: Für wie viele Ladestationen soll der Hausanschluss ausgerüstet werden? So vermeiden Sie Folgekosten.

Auf eine smarte Ladelösung setzen

Die Bedürfnisse der Bewohner des Mehrfamilienhauses sind noch unklar? Vorerst kann eine einzelne E-Auto-Ladestation sinnvoll sein. Mit Blick auf die Zukunft sollte diese Wallbox «smart» sein. Eine intelligente Ladestation ist kompatibel mit anderen Technologien, was viele Vorteile hat. Sie bietet zum Beispiel Zugangsbeschränkungen, damit nur berechtigte Personen die Ladestation nutzen – eine Ladestation kann also von mehreren Bewohnern benutzt werden. Intelligenten Ladestationen kann auch eine individuelle Abrechnungslösung des geladenen Stroms hinterlegt werden. Sollte das Mehrfamilienhaus eine hauseigene Photovoltaikanlage haben, können Sie sie mit der Ladestation verbinden und das Elektroauto mit eigener Sonnenenergie laden. 

Aufgepasst also: Sobald später ein weiteres Elektroauto an einer zweiten Ladestation lädt, braucht es ein Lastmanagement. Erwägen Sie eine Grundinstallation, welche die gesamte spätere Ladeinfrastruktur steuert. 

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Ihr Mieter wünscht eine Ladestation

Einer oder mehrere Ihrer Mieter wünschen eine E-Ladestation für ihr Elektrofahrzeug, etwa in der Tiefgarage? Dafür braucht es immer das Einverständnis des Eigentümers – sowohl für die Installation als auch für den Strombezug. Denn grundsätzlich haben Mieter keinen Anspruch auf die Erschliessung eines Abstellplatzes (Art. 256 OR).  

Stehen Sie als Eigentümer oder Hausverwaltung einem solchen Antrag grundsätzlich positiv gegenüber? Dann beachten Sie diese drei Punkte: 

Welche E-Ladestation?

Klären Sie ab, was für eine Ladestation dem Mieter vorschwebt – etwa bezüglich Leistung. Diese Grundangaben stellen Sie der Machbarkeit gegenüber. Klären Sie etwa ab, wie viele Ladestationen überhaupt möglich sind. Bei dieser technischen Abklärung unterstützt Sie CKW. Wir beraten produktunabhängig und erarbeiten gemeinsam mit Ihnen individuell passende Lösungen.

Wer bezahlt die Installation?

Das ist Verhandlungssache. Eine Möglichkeit ist, dass der Mieter einen Anteil an die Erschliessung des Stellplatzes bezahlt und Sie dafür keine Wiederherstellung verlangen am Ende der Mietdauer. Sollte der Einzelwunsch des Mieters der Auslöser sein, dass Sie Ihr Haus umfassend auf Elektromobilität umstellen, so können Sie ebenfalls eine anteilsmässige Kostenbeteiligung vereinbaren.

Wie den Stromverbrauch abrechnen?

Je nach Situation gibt es verschiedene Abrechnungslösungen. Damit nicht alle Hausbewohner die Ladung des E-Autos bezahlen, können Sie dem Mieter beispielsweise einen Pauschalpreis verrechnen. Falls mehrere Ihrer Mieter die Ladestation benutzen wollen, benötigen Sie eine Abrechnungslösung. Auf jeden Fall empfiehlt sich eine Rücksprache mit dem Experten. CKW hilft Ihnen gerne weiter.

 

Referenz

Immobiliengesellschaft Mobimo

Erfahren Sie, wie Mobimo sich für die Zukunft gerüstet hat.

Überlegen Sie sich zudem, ob Sie Ihr Haus nicht grundsätzlich für die Elektromobilität aufrüsten möchten. Denn bereits ab der Installation von zwei Ladestationen kann der Stromanschluss überlastet werden. Antizipieren Sie mögliche Ausbauschritte für künftige Elektrofahrzeuge, etwa bezüglich Lastmanagement

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