Abschaffung Eigenmietwert: Auswirkungen und warum Sie Sanierungen jetzt planen sollten
10. Juni 2026|Lesezeit: 5 min
Die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz bringt grosse Veränderungen für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer. Auch energetische Sanierungen sind von den neuen Regeln betroffen. Was bedeutet das für Sie und was ändert sich?
Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk entschieden, den Eigenmietwert abzuschaffen. Das bedeutet, dass Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer auf den Eigenmietwert für Haupt- und Zweitwohnungen keine Steuern mehr zahlen müssen. Gleichzeitig fallen die Abzüge für Unterhaltskosten und Massnahmen wie einem Heizungsersatz, einer Solaranlage oder einer besseren Dämmung auf Bundesebene weg. Die Kantone können jedoch bis 2050 weiterhin Abzüge dafür erlauben.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts: Was ändert sich?
Die Auswirkungen der Abschaffung des Eigenmietwerts beschäftigen derzeit viele Einfamilienhausbesitzerinnen und -besitzer in der ganzen Schweiz. Das aktuelle Steuersystem sieht vor, dass Eigentümerinnen und Eigentümer den fiktiven Mietwert ihrer selbstbewohnten Immobilie als Einkommen versteuern müssen. Im Gegenzug dürfen sie Hypothekarzinsen sowie Kosten für den Unterhalt und energetische Massnahmen von den Steuern abziehen.
Mit dem geplanten Systemwechsel fällt diese Besteuerung des fiktiven Einkommens weg. Für viele klingt das zunächst nach einer grossen Entlastung. Doch die Medaille hat eine Kehrseite: Wenn der Eigenmietwert gestrichen wird, entfallen gleichzeitig auch die grosszügigen Abzugsmöglichkeiten. Das bedeutet, dass Sie Ausgaben für den Gebäudeunterhalt oder Investitionen in die Energieeffizienz künftig voraussichtlich nicht mehr bei der Steuererklärung geltend machen können. Wer in den letzten Jahren Sanierungen aufgeschoben hat, hat nun also die Möglichkeit, zu handeln.
Abschaffung des Eigenmietwerts: der aktuelle Zeitplan
Ein häufig diskutiertes Thema ist der Zeitplan zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Auch wenn die politischen Mühlen in Bern langsam mahlen, ist die Stossrichtung klar: Das System wird sich ändern. Das Parlament debattiert derzeit über die finalen Details, aber Finanz- und Steuerexperten rechnen damit, dass das neue Gesetz in naher Zukunft in Kraft treten wird.
Für Hauseigentümerinnen und -eigentümer bedeutet dies: Der Countdown läuft.
Das Zeitfenster für Handlungen, um noch vom alten System zu profitieren, schliesst sich. Sanierungen, insbesondere solche mit hohen Investitionen, brauchen Zeit für Planung, Bewilligung und Umsetzung. Wer jetzt abwartet, riskiert den Verlust von Steuervorteilen, weil die Massnahmen erst nach dem Systemwechsel abgeschlossen werden.
Gewinner und Verlierer: Wer profitiert am meisten?
Die Gewinner: Schuldenfreie oder langjährige Eigentümerinnen und Eigentümer, insbesondere Rentner. Sie haben ihre Hypothek oft stark amortisiert, zahlen kaum noch Schuldzinsen, müssen den Eigenmietwert aber voll als Einkommen versteuern. Für sie ist der Systemwechsel eine spürbare steuerliche Entlastung.
Die Verlierer: Junge Käufer mit hoher Hypothekarbelastung. Sie profitieren heute stark vom Abzug der Schuldzinsen. Mit dem Systemwechsel fällt dieser Vorteil weg, während eine substanzielle Eigenmietwert-Besteuerung sie bisher kaum belastet hat.
Die kritische dritte Gruppe: Besitzerinnen und Besitzer von sanierungsbedürftigen Häusern. Wer eine ältere Liegenschaft besitzt und in den nächsten Jahren das Dach erneuern oder die Heizung austauschen muss, wird durch den Wegfall der Abzugsmöglichkeiten stark benachteiligt. Für diese Gruppe ist rasches Handeln entscheidend.
Darum müssen Sie energetische Sanierungen jetzt planen
Wenn wir über energetische Sanierungen unter dem aktuellen Eigenmietwert sprechen, geht es oft um grosse Summen. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer haben Instandhaltungen in den letzten Jahren aufgeschoben. Solange das aktuelle Steuersystem gilt, federt der Staat einen grossen Teil dieser Kosten ab. Wenn der Eigenmietwert abgeschafft wird, müssen Sie diese Kosten zu 100 Prozent aus eigener Tasche zahlen, ohne steuerliche Linderung.
Besonders bei alten Heizsystemen (Öl, Gas oder Elektro) ist der Handlungsdruck hoch. Wer jetzt handelt und seine Sanierung noch vor der Abschaffung des Eigenmietwerts angeht, profitiert massiv.
Wärmepumpen und Solaranlagen steuerlich absetzen
Der Steuerabzug für eine Wärmepumpe unter dem aktuellen Eigenmietwert-System ist noch ein starkes finanzielles Argument. Es ist ratsam, eine Wärmepumpe noch vor der Abschaffung des Eigenmietwerts installieren zu lassen. Die Investitionskosten für den Wechsel auf erneuerbare Energien reduzieren Ihr steuerbares Einkommen im Jahr der Umsetzung drastisch. Dasselbe gilt für Photovoltaikanlagen. Wenn Sie Unterhaltskosten beim Eigenmietwert noch abziehen wollen, ist jetzt der richtige Moment für diese zukunftsorientierten Upgrades.
Komplettpaket: Batteriespeicher und Ladestation
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wenn der Eigenmietwert abgeschafft wird, müssen Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer den fiktiven Mietwert nicht mehr als Einkommen versteuern. Im Gegenzug entfallen jedoch die Möglichkeiten, Schuldzinsen sowie Kosten für Unterhalt und energetische Sanierungen von den Steuern abzuziehen.
Am meisten profitieren schuldenfreie Immobilienbesitzende, wie beispielsweise langjährige Eigentümerinnen und Eigentümer im Rentenalter. Sie versteuern aktuell den Eigenmietwert, haben aber kaum abzugsfähige Schuldzinsen. Verlierer sind tendenziell junge Familien mit hohen Hypotheken oder Eigentümer von sanierungsbedürftigen Häusern.
Nach derzeitigem Stand der politischen Diskussionen werden die Abzüge für den Gebäudeunterhalt und energetische Sanierungen auf Bundesebene mit dem Fall des Eigenmietwerts komplett gestrichen. Das Zeitfenster für steuerlich begünstigte Renovationen schliesst sich somit.
Ja, absolut. Wer beispielsweise den Wechsel von einer Ölheizung auf eine moderne Wärmepumpe noch im aktuellen System vornimmt, kann die Investitionskosten oft vollumfänglich steuerlich absetzen. Dies spart bares Geld, bevor die Abzugsmöglichkeiten wegfallen.